분양권 입주아파트 취득세 신고/납부 꼼꼼하게 살펴보세요.

안녕하세요, 복실장입니다.
분양받은 아파트에 대한 취득세 신고/납부시에 확인해봐야하는 것에 대해서 알려드리겠습니다.
법무사를 통해서 소유권이전등기를 하면 알아서 해주겠지만, 셀프로 진행하시는 분은 참고하시면 도움될겁니다.

약 2년전에 전매로 매수한 분양아파트를 최근 입주시키면서 취득세 신고를 하였습니다.
분양권으로 취득한 아파트는 위택스에서 온라인으로 취득세 신고가 안되기 때문에 관할 시군구청에 방문하여 신고해야합니다.
언제나 그랬듯이 서류를 미리 작성하여 분양사무소에서 받은 납입영수증과 함께 구청에 방문하여 서류를 접수하였습니다.
담당자는 전산으로 입력후에 취득세 납부서를 저에게 주었으며, 저는 제가 납부해야할 총 금액을 확인했습니다.
그러나 제가 계산했던거와 몇 만원의 차이가 났습니다.

살펴보니 과세표준금액이 달랐으며, 더욱 자세히 살펴보니 발코니확장금액에 대한 부가세(VAT)가 과세표준에 포함되어 있었습니다.
담장자에게 잘못된거 같다고 이야기하니 부동산거래신고필증에 적혀있는 매매금액으로 신고한다고 하였습니다.
"분양권은 다를 것이다. 세금에 세금을 부과하는게 어딨냐? 과세표준금액에서는 부가세를 빼야하는 것으로 알고 있다." 등등 몇번의 대화를 주고받은 후에 수정하여 취득세 납부서를 다시 발급해 주었습니다.
저도 완벽하게 자세하게 규정을 알지는 못하여 확신하여 말하지는 못하였습니다만, 분양아파트 취득세에서는 부가세를 제외하고 과세표준을 계산하는 것은 맞는 것 같습니다.

아래는 분양권으로 취득한 아파트에 대한 취득세 계산 예시입니다.
예시는 전용면적 85제곱미터 이하 개인이 취득할 경우이며, 법인이 취득할때는 조금 더 신경써야할 부분이 있습니다. 부가세를 제외한 전매 부동산중개수수료를 과세표준에 포함시키면 됩니다.

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• 분양금액: 200,000,000원 (부가세 없음)
• 발코니확장금액: 10,000,000원 (부가세 1,000,000원 포함)
• 추가옵션(시스템에어컨): 5,000,000원 (부가세 500,000원 포함)
• 전매 프리미엄: 5,000,000원

취득하기 위한 전체금액은 220,000,000원 입니다.
즉, 부동산 거래 신고필증에 찍힌 매매금액이 2억 2000만원입니다.
일반매매로 개인이 취득할 경우에는 이 금액이 취득세 과세표준이지만, 분양권으로 취득할 경우에는 부가세를 신경써줘야 합니다.
위 예시에서 발코니확장금액에 대한 부가세 100만원과 추가옵션에 대한 부가세 50만원을 과세표준에서 제외해야합니다.
즉, 과세표준금액은 218,500,000원(2억+900만원+450만원+500만원) 입니다.
218,500,00원에 대해서 개인별 상황에 따라 1.1%, 4.4%, 12.4% 등 세율을 계산하면 취득세와 지방교육세를 납부하면 됩니다.
참고로 전용면적이 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세가 추가됩니다.

위 예시는 과세표준금액이 150만원 차이라 1.1% 세율 차이는 크지 않습니다.
하지만 부가세 금액이 높아지거나 12.4% 세율이라면 무시하지 못할 금액이 되겠죠.
부가세에 취득세를 적용안하는 것에 대한 법적인 근거는 찾아보지 않아서 모르겠지만, 안그래도 세금 많이 내는데 소중한 내돈 잘 지켜야죠.

그런데 만약 세금이 과하게 납부되면 어떻게 될까요?
향후에 검토하면서 잘못된 것이 발견되면 지자체에서 알아서 돌려줄까요?
스스로 돌려줄수도 있겠지만, 아마 개인이 과오납 되었다고 신고하여 환불을 받아야할 것입니다.

셀프로 취득세 신고/납부하시는 분은 꼭 기억하셔서 확인해보세요.
감사합니다.