안녕하세요, 복실장입니다.
부동산을 일반매매로 취득하여 소유권이전등기신청시에 반드시 첨부해야할 서류가 있습니다.
바로 "대한민국 정부수입인지" 입니다.
솔직히 왜 납부해야하는지는 모르겠지만, "계약서에 대해서 인증을 받으려면 나라에 세금을 내라" 이런 의미입니다.
부동산 일반매매와 분양권 또는 입주권 거래에 납부해야하는 세금입니다.
법무사 통해서 소유권이전등기 진행하면 알아서 구매해줍니다.
셀프로 등기를 진행할 경우에는 반드시 구매하고 출력해서 함께 등기소에 제출해야합니다.
제1조(납세의무)
① 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설ㆍ이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 해당 문서를 작성할 때에 이 법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다.
② 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(連帶)하여 납부할 의무가 있다. [전문개정 2010. 1. 1.]
계약서를 작성할 때에 인지세를 납부할 의무가 있다고 합니다.
이거대로라면 잔금일이 아닌 계약서 작성할 때 인지세 납부해야하는데요, 보통은 잔금일에 소유권이전등기할 때 납부합니다.
또한, 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우에는 연대로 납부할 의무가 있다고 합니다.
연대(連帶매도자/매수자 중에 정확하게 누가 내라 또는 함께 반반내라 그런 뜻이 아니라 "알아서 내라"라는 의미인 것 같습니다.
즉, "누가 내던 내기만 하면되는데 만약 안내면 둘다에게 책임을 물을꺼야" 이런 의미겠죠?
그런데 일반매매의 경우에는 보통 매수자가 냅니다.
신경써야할 부분은 분양권/입주권 거래의 경우입니다.
최근까지 일반적으로 전매를 하면 매도자/매수자 반반내는 식으로 매도자가 매수자에게 50%을 현금으로 주었습니다.
하지만 법적으로는 계약서를 작성할 당시(또는 이전)에 수입인지 구매가 완료되어야 합니다.
즉, 전매를 함으로써 권리가 매수자에게 넘어오는 것이므로 나중에 아파트가 완공되고 등기할때 이전 전매계약에 대한 수입인지를 구매하면 시기상으로 늦게됩니다.
이와 관련하여 2021년 8월 24일 국세청 간담회에서 이야기가 나왔습니다.
이전 계약한 것은 문제삼지 않을께. 하지만 이후로 분양권 거래할때는 수입인지 늦게 사지마!
그래서 요즘에는 분양권 거래하면 부동산에서 반반씩 돈은 낼테니깐 매도자이던 매수자이던 한명 지정해서 수입인지 사오라고 합니다.
마지막으로 인지세법에 정리되어 있는 중요한 부분 정리한 것입니다.
제3조(과세문서 및 세액)
①인지세를 납부하여야 할 문서(이하 “과세문서”라 한다) 및 세액은 다음과 같다. <개정 2014. 1. 1., 2017. 12. 30., 2018. 12. 31., 2019. 8. 27., 2020. 3. 31.>
② 제1항 각 호의 과세문서는 통장의 경우 1권마다, 통장 외의 과세문서의 경우 1통마다 해당 인지세를 납부하여야 한다.
③ 제1항 각 호의 과세문서에는 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조에 따른 전자문서(「전자단기사채등의 발행 및 유통에 관한 법률」에 따른 전자단기사채 등 대통령령으로 정하는 전자문서는 제외하며, 이하 “과세대상 전자문서”라 한다)를 포함한다. <개정 2012. 6. 1., 2014. 1. 1.>
④ 제1항 각 호의 과세문서에 대해서는 명칭이 무엇이든 그 실질적인 내용에 따라 이를 적용한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 과세문서의 판단 및 구분에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2010. 1. 1.]
부동산 거래일경우에는 위 표에서 1번 항목만 확인하시면 됩니다.
보통은 1억~10억이 거래금액이니 15만원짜리 정부수입인지 구매하시면 됩니다.
물론 요즘에는 가격상승으로 10억을 초과하는 거래도 많이있죠. 이때는 무려 35만원입니다.
중요한 항목이 인지세법 제6조에 있습니다.
인지세를 납부하지 않아도 되는 경우인데요, 주택 소유권이전일 경우에 매매금액이 1억원 이하인 것은 7만원짜리 안사도 된다는 것입니다.
공시가격 1억 기준이 아니라 매매금액 1억 기준입니다.
제6조(비과세문서) 다음 각 호의 문서에 대해서는 인지세를 납부하지 아니한다. <개정 2016. 3. 2., 2020. 6. 9.>
1. 국가나 지방자치단체(지방자치단체조합을 포함한다. 이하 같다)가 작성하는 증서 또는 통장
2. 국고금의 취급에 관하여 작성하는 증서 또는 통장
3. 공공사업을 위한 기부를 위하여 국가나 지방자치단체에 제출하는 증서
4. 자선이나 구호를 목적으로 하는 단체가 그 사업에 관하여 작성하는 증서
5. 주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 것
6. 어음의 인수 또는 보증
7. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제4조제1항에 따른 증권의 복본(複本) 또는 등본
8. 금전소비대차에 관한 증서로서 기재금액이 5천만원 이하인 것
9. 「우편법」에 따른 우편전용의 물건에 관한 증서
10. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 적용을 받는 토지 등을 국가, 지방자치단체 또는 그 밖의 특별법에 따라 설립된 법인에 양도하는 경우 그 양도 절차에서 필요하여 작성하는 증서
11. 「한국은행통화안정증권법」에 따라 한국은행이 발행하는 통화안정증권
12. 「국제금융기구에의 가입조치에 관한 법률」에서 정한 국제금융기구가 발행하는 채권 및 그 채권의 발행과 관련하여 작성하는 증서 [전문개정 2010. 1. 1.]
물론 당사자들간의 계약과 계약서 작성은 중요한 것입니다만, 문서 하나 작성하는데도 나라에 세금을 내야하고 그 금액이 적지는 않습니다.
안내면 가산세가 최대 300%입니다. 아주 쎄죠.
정부수입인지 구매안하면 소유권이전 등기 자체가 안되기 때문에 누락할 일은 없겠지만, 그래도 셀프로 진행하시는 분들은 꼭 잊지말고 미리미리 사두세요.
감사합니다.
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